Blog

Unsere Erfahrung als Immobilienmakler Bonn zeigt: Viele Vermieter sind unsicher, welche Form ihr Mietvertrag haben muss. Seit 2020 gilt für Wohnraummietverträge die Textform-Pflicht nach § 655a BGB. Das bedeutet: Der Vertrag muss lesbar sein und die Vertragsparteien nennen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich. E-Mails oder PDF-Dokumente genügen also. In der Praxis empfehlen wir trotzdem immer die Schriftform mit Unterschriften. Warum? Weil Sie damit Beweisschwierigkeiten vermeiden. Ein unterzeichneter Vertrag lässt weniger Spielraum für spätere Diskussionen. Bei Gewerbemietverträgen gibt es keine Formpflicht. Hier können Sie theoretisch mündlich abschließen. Wir raten aber dringend davon ab. Die Beweislast liegt dann bei Ihnen als Vermieter. Notarielle Beurkundung ist nur bei Grundstückskaufverträgen Pflicht nach § 311b BGB. Für Mietverträge ist sie nicht nötig. Sie kostet unnötig Geld und bringt keinen Mehrwert. Wenn Sie also einen Wohnraummietvertrag erstellen: Nutzen Sie die Schriftform. Lassen Sie beide Parteien unterschreiben. Fertigen Sie zwei Originale an. Jede Partei erhält ein Exemplar. Das ist der Branchenstandard und schützt Sie optimal.

In unserer täglichen Arbeit erleben wir immer wieder Konflikte wegen falscher Wohnflächenangaben. Die Berechnung sollte nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfolgen. Das ist der anerkannte Standard. Viele Vermieter übernehmen einfach Altangaben aus früheren Exposés. Oder sie schätzen grob. Das ist gefährlich. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent ab, kann der Mieter die Miete mindern. Und zwar rückwirkend. Wir haben Fälle erlebt, wo Vermieter mehrere tausend Euro zurückzahlen mussten. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Lassen Sie die Fläche professionell vermessen. Das kostet zwischen 150 und 300 Euro. Aber es spart Ihnen später viel Ärger. Besonders kritisch sind Dachschrägen, Balkone und Kellerräume. Dachschrägen unter 1 Meter Höhe zählen nicht. Zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte. Balkone werden meist mit 25 bis 50 Prozent angerechnet. Kellerräume gehören normalerweise nicht zur Wohnfläche. Im Mietvertrag sollten Sie die Wohnfläche exakt angeben. Schreiben Sie zum Beispiel: 78,5 Quadratmeter nach WoFlV. Nicht einfach: circa 80 Quadratmeter. Wenn Sie unsicher sind: Beauftragen Sie einen Sachverständigen. Das ist besser als spätere Rechtsstreitigkeiten.

Unsere Erfahrung aus dem Bonner Mietmarkt zeigt: Die Formulierung von Miete und Nebenkosten entscheidet über spätere Konflikte. Unterscheiden Sie klar zwischen Kaltmiete und Nebenkosten. Die Kaltmiete ist der Betrag für die reine Wohnungsnutzung. Nebenkosten sind die umlagefähigen Betriebskosten. Schreiben Sie beide Posten getrennt auf. Zum Beispiel: Kaltmiete 850 Euro, Nebenkosten-Vorauszahlung 180 Euro. Nennen Sie die Nebenkosten niemals pauschal. Das ist rechtlich problematisch. Sie müssen sie später abrechnen. Und der Mieter kann Einsicht in Belege verlangen. Listen Sie auf, welche Nebenkosten umgelegt werden. Typischerweise sind das: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Versicherungen, Hauswart. Heizung und Warmwasser rechnen Sie separat ab. Das schreibt die Heizkostenverordnung vor. In 80 Prozent der Fälle streiten Parteien über unklare Nebenkostenabrechnungen. Wir beobachten regelmäßig, dass Vermieter Posten umlegen wollen, die nicht umlagefähig sind. Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Reparaturen gehören nicht dazu. Wenn Sie die Nebenkosten präzise definieren, sparen Sie sich später Diskussionen. Nutzen Sie eine Standardliste. Passen Sie sie an Ihr Objekt an. Und lassen Sie nichts weg.

Als erfahrenes Maklerunternehmen in Bonn beraten wir Vermieter regelmäßig zur Kaution. Die gesetzliche Höchstgrenze liegt bei drei Nettokaltmieten. Mehr dürfen Sie nicht verlangen. Das steht im BGB und ist zwingend. Wenn Sie mehr fordern, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter muss nur drei Monatsmieten zahlen. Die Kaution dient der Absicherung gegen Mietausfälle und Schäden. Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen. Am besten auf einem Sparkonto zum üblichen Zinssatz. Typischerweise dauert die Rückzahlung nach Auszug 2 bis 3 Wochen. Vorher prüfen Sie die Wohnung auf Schäden. Und erstellen die Nebenkostenabrechnung. Alternativen zur Barkaution werden beliebter. Mietkautionsbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen. Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie. Sie als Vermieter erhalten eine Bürgschaft. Das hat Vorteile für beide Seiten. Der Mieter spart Liquidität. Sie haben trotzdem Sicherheit. Wir sehen Kosten von etwa 4 bis 6 Prozent der Kautionssumme pro Jahr. Im Mietvertrag sollten Sie die Kautionshöhe exakt nennen. Und die Zahlungsmodalitäten. Der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig. Wenn Sie flexibel sein wollen: Akzeptieren Sie auch Bürgschaften. Das macht Sie attraktiver für Mieter.

In unserer Praxis stoßen wir immer wieder auf unwirksame Klauseln in Mietverträgen. Viele Vermieter übernehmen Formulierungen aus alten Vorlagen. Ohne zu prüfen, ob sie noch rechtens sind. Die Rechtsprechung ändert sich ständig. Was vor zehn Jahren galt, kann heute unwirksam sein. Typische unwirksame Klauseln sind: Schönheitsreparaturen in unstrichen übernommenen Wohnungen, starre Fristen für Schönheitsreparaturen, pauschale Kleinreparaturklauseln über 100 Euro, Tierhaltungsverbote ohne Einzelfallprüfung, Verbot der Untervermietung generell. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Eine unwirksame Klausel macht nicht den ganzen Vertrag nichtig. Aber sie belastet das Mietverhältnis. Der Mieter kann sich darauf berufen. Und Sie verlieren Ihre Position. Besonders kritisch sind Formularverträge mit vorgedruckten Klauseln. Diese werden streng geprüft. Individuelle Vereinbarungen haben mehr Spielraum. Wir empfehlen: Lassen Sie Ihren Vertrag von einem Fachanwalt prüfen. Das kostet einmalig 200 bis 400 Euro. Aber Sie nutzen den Vertrag für viele Jahre. Die Investition lohnt sich. Wenn Sie eine Standardvorlage nutzen: Wählen Sie eine aktuelle von einem seriösen Anbieter. Mieterbund oder Haus und Grund bieten solche an. Und passen Sie sie an Ihre Situation an.

Unsere Erfahrung zeigt klar: Bei einfachen Wohnraummieten reicht oft eine gute Vorlage. Sie müssen nicht jedes Mal einen Anwalt beauftragen. Wenn Sie eine normale Wohnung vermieten, ohne Besonderheiten, nutzen Sie eine Standardvorlage. Achten Sie darauf, dass sie aktuell ist. Füllen Sie sie sorgfältig aus. Lassen Sie keine Felder leer. Professionelle Hilfe brauchen Sie in diesen Fällen: Gewerbemietverträge, befristete Mietverträge mit Begründung, Staffel- oder Indexmiete, Einliegerwohnungen im selbst genutzten Haus, Mietverträge mit ungewöhnlichen Vereinbarungen, hochwertiger Wohnraum über 15 Euro pro Quadratmeter. Wir beobachten regelmäßig, dass Vermieter bei Gewerbe die Komplexität unterschätzen. Hier gelten andere Regeln. Die Vertragsfreiheit ist größer. Aber auch die Fehlerquellen. Ein Anwalt kostet für einen Mietvertrag zwischen 300 und 800 Euro. Je nach Aufwand. Das klingt viel. Aber ein fehlerhafter Vertrag kostet Sie mehr. Typischerweise sehen wir Schäden von mehreren tausend Euro bei Rechtsstreitigkeiten. Als Faustregel gilt: Ist die Jahresmiete über 15.000 Euro, investieren Sie in anwaltliche Beratung. Darunter reicht meist eine Vorlage. Wenn Sie sich unsicher fühlen: Lassen Sie den ausgefüllten Vertrag zumindest einmal prüfen. Das ist günstiger als eine komplette Neuerstellung. Und gibt Ihnen Sicherheit.