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In unserer Praxis erleben wir diesen Fehler am häufigsten. Käufer geben eine mündliche Zusage. Der Verkäufer sagt zu. Beide Seiten fühlen sich gebunden. Doch rechtlich ist nichts passiert. Ein Immobilienkaufvertrag erfordert die notarielle Form gemäß § 311b BGB. Alles andere ist unwirksam. Wir beobachten regelmäßig, dass Käufer nach einer mündlichen Zusage alle anderen Besichtigungen absagen. Sie planen bereits den Umzug. Manche bestellen sogar schon Möbel. Dann kommt der Anruf: Der Verkäufer hat sich umentschieden. Ein anderer Interessent bietet mehr. Rechtlich ist das völlig zulässig. Die mündliche Zusage schützt Sie nicht. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Etwa 15 bis 20 Prozent aller mündlichen Zusagen werden nicht zum Notartermin. Manche Verkäufer nutzen die Zeit für weitere Besichtigungen. Andere warten auf bessere Angebote. Wieder andere bekommen kalte Füße. Unsere Erfahrung zeigt: Ohne schriftliche Reservierungsvereinbarung haben Sie keinerlei Sicherheit. Diese Vereinbarung sollte mindestens enthalten: Namen beider Parteien, Kaufpreis, Objekt und Zeitraum der Reservierung. Wenn Sie eine Kaufzusage erhalten, bestehen Sie auf einer schriftlichen Bestätigung. Vereinbaren Sie einen konkreten Notartermin innerhalb von maximal 4 Wochen. Lassen Sie sich die Immobilie vom Markt nehmen.

Viele Käufer denken, der Notartermin dauert 30 Minuten. Man unterschreibt und fertig. Wir erleben immer wieder überraschte Gesichter. In Wirklichkeit ist die Vorbereitung aufwendig. Der Notar muss den Vertragsentwurf erstellen. Das dauert typischerweise 1 bis 2 Wochen. Vorher braucht er Unterlagen von beiden Seiten. Vom Verkäufer: Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Energieausweis gemäß § 16 EnEV. Vom Käufer: Personalausweis, Finanzierungsbestätigung der Bank, manchmal Ehevertrag oder Schenkungsurkunden. Unsere Erfahrung zeigt: In 80 Prozent der Fälle fehlen beim ersten Anlauf Unterlagen. Der Verkäufer findet die Teilungserklärung nicht. Der Energieausweis ist abgelaufen. Die Bank braucht länger für die Finanzierungszusage. Jede Verzögerung schiebt den Notartermin nach hinten. Wir beobachten regelmäßig, dass zwischen erster Terminanfrage und tatsächlichem Termin 4 bis 6 Wochen vergehen. In dieser Zeit ist rechtlich nichts gesichert. Der Vertragsentwurf muss Ihnen mindestens 2 Wochen vor dem Termin vorliegen. Das ist Branchenstandard. Sie müssen ihn in Ruhe prüfen können. Viele lesen ihn nicht gründlich. Dann sitzen sie beim Notar und verstehen Klauseln nicht. Wenn Sie zwischen Zusage und Notartermin alle Unterlagen sofort besorgen, sparen Sie wertvolle Zeit. Fordern Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig an. Lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen, wenn Sie unsicher sind.

Dieser Fehler kostet am meisten Nerven. Käufer geben eine Zusage. Sie haben mit ihrer Bank gesprochen. Die Finanzierung erscheint machbar. Doch eine verbindliche Zusage haben sie nicht. Wir sehen in unserer Praxis immer wieder: Käufer unterschätzen die Anforderungen der Banken massiv. Die Bank will detaillierte Unterlagen. Einkommensnachweise der letzten 3 Monate. Kontoauszüge. Schufa-Auskunft. Bei Selbstständigen: Steuerbescheide der letzten 3 Jahre. Dann bewertet die Bank die Immobilie. Manchmal liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis. Plötzlich fehlen 20.000 oder 30.000 Euro Eigenkapital. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Die Finanzierungszusage dauert typischerweise 2 bis 3 Wochen. Manchmal länger. Manche Banken brauchen 4 bis 6 Wochen. Ohne diese Zusage sollten Sie keinen Notartermin vereinbaren. Denn im Kaufvertrag steht normalerweise keine Finanzierungsklausel. Sie sind verpflichtet zu kaufen. Bekommen Sie keine Finanzierung, müssen Sie trotzdem zahlen. Oder Sie zahlen eine Vertragsstrafe. Wir beobachten regelmäßig, dass Käufer in Panik geraten. Der Notartermin steht. Die Bank braucht noch Unterlagen. Die Zeit wird knapp. Unsere Erfahrung zeigt: Klären Sie die Finanzierung VOR der Kaufzusage verbindlich. Holen Sie eine schriftliche Finanzierungszusage ein. Vereinbaren Sie den Notartermin erst, wenn diese vorliegt. Planen Sie einen Puffer von mindestens 2 Wochen ein.

Nach der Kaufzusage denken viele: Die Immobilie gehört praktisch mir. Weitere Besichtigungen sind unnötig. Das ist ein teurer Fehler. In unserer Praxis empfehlen wir immer eine zweite Besichtigung. Diesmal mit anderen Augen. Bei der ersten Besichtigung sehen Käufer meist nur das Potenzial. Sie verlieben sich in die Immobilie. Details übersehen sie. Bei der zweiten Besichtigung sollten Sie kritisch prüfen. Nehmen Sie einen Baugutachter mit. Der kostet 400 bis 800 Euro. Aber er entdeckt versteckte Mängel. Feuchte Wände. Risse im Mauerwerk. Veraltete Elektrik. Asbest in alten Gebäuden. Wir beobachten regelmäßig, dass solche Mängel erst jetzt auffallen. Manche Käufer ziehen ihre Zusage zurück. Andere verhandeln den Preis nach. Das geht nur vor dem Notartermin. Danach ist es zu spät. Nach hunderten von Projekten wissen wir: In etwa 30 Prozent der Fälle werden bei der zweiten Besichtigung relevante Mängel entdeckt. Diese kosten im Schnitt 10.000 bis 30.000 Euro Sanierung. Unsere Erfahrung zeigt auch: Nehmen Sie sich Zeit für die Nachbarschaft. Kommen Sie zu verschiedenen Tageszeiten. Sprechen Sie mit Nachbarn. Prüfen Sie Lärmquellen. Schauen Sie sich die Infrastruktur genau an. Manche entdecken erst jetzt: Die Hauptstraße ist lauter als gedacht. Der Kindergarten liegt zu weit weg. Die Busverbindung ist schlecht. Wenn Sie zwischen Zusage und Notartermin nochmal gründlich prüfen, vermeiden Sie böse Überraschungen. Investieren Sie in einen Gutachter. Nehmen Sie sich Zeit für eine Detailbesichtigung.

Dieser Irrtum trifft besonders Erstkäufer hart. Sie kalkulieren nur den Kaufpreis. Dann kommen die Nebenkosten. Und die haben es in sich. In unserer Praxis erleben wir regelmäßig Schockmomente. Käufer rechnen nicht mit den vollen Kosten. Notarkosten liegen bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 Prozent. Grundbucheintrag kostet nochmal 0,5 Prozent. Zusammen sind das über 8 Prozent Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 32.000 Euro. Dazu kommt bei uns als Makler die Provision gemäß § 652 BGB. Diese beträgt in Bonn üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das sind weitere 14.280 Euro. Insgesamt also fast 47.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis. Wir beobachten regelmäßig: Viele Käufer haben dieses Geld nicht eingeplant. Die Bank finanziert oft nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Etwa 10 bis 15 Prozent aller Kaufverträge platzen, weil Käufer die Nebenkosten nicht aufbringen können. Unsere Erfahrung zeigt auch: Zwischen Zusage und Notartermin fallen bereits Kosten an. Der Gutachter will bezahlt werden. Manchmal beauftragen Käufer einen Anwalt für die Vertragsprüfung. Das kostet 500 bis 1.000 Euro. Manche machen eine Bodenuntersuchung. Oder sie holen ein Wertgutachten ein. Wenn Sie alle Kosten von Anfang an einkalkulieren, erleben Sie keine bösen Überraschungen. Rechnen Sie mit mindestens 12 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Klären Sie mit Ihrer Bank, ob sie auch Nebenkosten mitfinanziert.

Viele Käufer glauben: Nach der Zusage muss der Verkäufer alle Mängel offenlegen. Das stimmt nur teilweise. Der Verkäufer hat eine Offenbarungspflicht für bekannte Mängel. Aber nur für solche, die er kennt. Und nur für solche, die nicht offensichtlich sind. In unserer Praxis erleben wir oft Streit über diese Frage. Was muss der Verkäufer sagen? Was darf er verschweigen? Die Rechtslage ist komplex. Unsere Erfahrung zeigt: Verkäufer legen oft nicht alles offen. Manche wissen wirklich nichts von Mängeln. Andere verschweigen bewusst Probleme. Typische Beispiele aus unserer Praxis: Feuchtigkeit im Keller. Der Verkäufer sagt, er habe nichts bemerkt. Dabei hat er vor 2 Jahren eine Drainage gelegt. Lärmbelästigung durch Nachbarn. Der Verkäufer erwähnt es nicht. Rechtlich muss er auch nicht. Geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft. Der Verkäufer weiß davon, sagt aber nichts. Wir beobachten regelmäßig: Nach dem Notartermin tauchen Probleme auf. Dann ist es zu spät. Der Vertrag ist unterschrieben. Sie können nur noch auf Gewährleistung klagen. Das ist aufwendig und teuer. Nach hunderten von Projekten wissen wir: Stellen Sie zwischen Zusage und Notartermin konkrete Fragen. Schriftlich. Fragen Sie nach früheren Schäden. Nach Sanierungen. Nach Problemen mit Nachbarn. Nach Bauvorhaben in der Umgebung. Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. So haben Sie später Beweise. Als erfahrener Immobilienmakler in Bonn unterstützen wir Sie dabei, die richtigen Fragen zu stellen. Wenn Sie gründlich nachfragen und alles dokumentieren, schützen Sie sich vor späteren Überraschungen.