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In unserer täglichen Arbeit erleben wir immer wieder Verkäufer, die den Energieausweis vergessen. Das ist ein schwerer Fehler. Seit 2014 müssen wir als Makler den Energieausweis bereits bei der ersten Besichtigung vorlegen. Die Pflicht ergibt sich aus § 16 EnEV. Ohne dieses Dokument dürfen wir eine Immobilie gar nicht vermarkten. Käufer haben einen rechtlichen Anspruch darauf. Wir beobachten regelmäßig, dass fehlende Energieausweise zu Misstrauen führen. Potenzielle Käufer fragen sich dann, was der Verkäufer noch verschweigt. Der Ausweis muss entweder als Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis vorliegen. Beide Varianten sind rechtlich zulässig. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass Bedarfsausweise bei Käufern besser ankommen. Sie wirken objektiver und detaillierter. Ein fehlender Energieausweis kann zu Bußgeldern bis zu 15.000 Euro führen. Das erleben wir zwar selten in der Praxis, aber das Risiko besteht. Wichtig ist auch die Aktualität. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Ältere Ausweise müssen erneuert werden. Wenn Sie als Verkäufer keinen aktuellen Ausweis haben, sollten Sie diesen mindestens vier Wochen vor Verkaufsstart beantragen. Die Kosten liegen zwischen 300 und 500 Euro. Das ist gut investiertes Geld, denn ohne Ausweis können Sie nicht rechtssicher verkaufen.

Die korrekte Wohnflächenberechnung ist rechtlich heikel. Nach hunderten von Projekten wissen wir, dass hier die meisten Fehler passieren. Die Berechnung sollte nach der Wohnflächenverordnung erfolgen. Diese Norm ist zwar nicht immer zwingend, aber sie ist der anerkannte Standard. Wir empfehlen dringend, einen Fachmann die Fläche messen zu lassen. In unserer Praxis stellen wir fest, dass selbst gemessene Flächen oft falsch sind. Typische Fehler sind die falsche Anrechnung von Dachschrägen oder Balkonen. Räume mit einer Höhe unter einem Meter dürfen nicht mitgerechnet werden. Zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen sie nur zur Hälfte. Balkone und Terrassen werden meist nur zu 25 Prozent angerechnet. Diese Details kennen viele Verkäufer nicht. Falsche Flächenangaben können teuer werden. Wenn die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent abweicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Bei einer 100 Quadratmeter Wohnung und einem Quadratmeterpreis von 4.000 Euro sind das schnell 40.000 Euro Differenz. Wir haben Fälle erlebt, in denen Verkäufer nach Jahren noch nachzahlen mussten. Wenn Sie eine Immobilie in Rheinbach verkaufen, lassen Sie die Fläche professionell vermessen. Das kostet etwa 200 bis 400 Euro und schützt Sie vor späteren Regressansprüchen.

Seit 2020 hat sich die Rechtslage für Makler grundlegend geändert. Ein Maklervertrag ist nur noch wirksam, wenn vorher ein Exposé in Textform vorliegt. Das regelt § 655a BGB ganz klar. Diese Vorschrift wird in der Praxis oft missverstanden. Viele glauben, ein paar Fotos reichen aus. Das stimmt nicht. Das Exposé muss mindestens die wesentlichen Merkmale der Immobilie enthalten. Dazu gehören Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Preis. Wir erstellen für jede Immobilie ein ausführliches Exposé mit mindestens zwei DIN-A4-Seiten Text. Das ist mehr als die gesetzliche Mindestanforderung, aber es überzeugt Käufer. Als Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Branche wissen wir, dass detaillierte Exposés die Verkaufschancen erhöhen. Unsere Erfahrung zeigt, dass Käufer Exposés mit mindestens zehn hochwertigen Fotos bevorzugen. Auch Grundrisse sind unverzichtbar. Rechtlich interessant ist die Frage, wann das Exposé übergeben werden muss. Es muss vor Abschluss des Maklervertrags vorliegen. In der Praxis übergeben wir es meist beim Erstgespräch. Wenn Sie als Verkäufer mit einem Makler arbeiten, achten Sie darauf, dass er diese Pflicht erfüllt. Sonst kann er später keine Provision verlangen. Das haben mehrere Gerichtsurteile bestätigt.

Der Grundbuchauszug ist für Käufer ein zentrales Dokument. Er zeigt alle Rechte und Lasten, die auf der Immobilie liegen. Wir besorgen für jeden Verkauf einen aktuellen Auszug. Dieser darf nicht älter als drei Monate sein. Käufer haben ein berechtigtes Interesse, den Grundbuchauszug zu sehen. Rechtlich sind Sie als Verkäufer nicht verpflichtet, ihn vor Vertragsunterzeichnung herauszugeben. Unsere Erfahrung zeigt aber, dass Transparenz überzeugt. Käufer, die den Grundbuchauszug frühzeitig sehen, entwickeln mehr Vertrauen. Besonders wichtig ist Abteilung II des Grundbuchs. Hier stehen Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. In etwa 40 Prozent unserer Mandate finden wir hier Eintragungen. Diese müssen dem Käufer erklärt werden. Sonst entstehen später Streitigkeiten. Noch wichtiger ist das Baulastenverzeichnis. Dieses wird oft vergessen. Es ist beim Bauamt der Stadt einsehbar. Baulasten können den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Wir haben Fälle erlebt, in denen ein Garagenverbot oder eine Abstandsflächenbaulast den Verkauf gefährdete. In Bonn und Umgebung sind solche Baulasten nicht selten. Wenn Sie als Verkäufer eine Baulast verschweigen, haften Sie dafür. Der Käufer kann Schadensersatz fordern oder vom Vertrag zurücktreten. Holen Sie das Baulastenverzeichnis frühzeitig ein. Das dauert etwa zwei bis drei Wochen und kostet 20 bis 50 Euro.

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das schreibt § 311b BGB vor. Ohne Notar ist der Vertrag nichtig. Diese Formvorschrift dient dem Schutz beider Parteien. Der Notar prüft die Unterlagen und klärt über Risiken auf. In unserer Praxis arbeiten wir eng mit erfahrenen Notaren zusammen. Wir wissen genau, welche Unterlagen der Notar benötigt. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen und Baugenehmigungen. Auch Nachweise über durchgeführte Modernisierungen sind wichtig. Wenn diese Unterlagen fehlen, verzögert sich der Notartermin. Wir beobachten regelmäßig, dass unvollständige Unterlagen zu Terminverschiebungen von vier bis sechs Wochen führen. Das frustriert Käufer und gefährdet den Verkauf. Besonders bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung unverzichtbar. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Auch die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sollten vorliegen. Käufer wollen wissen, welche Beschlüsse gefasst wurden. Geplante Sanierungen oder Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft müssen offengelegt werden. Wenn Sie diese Informationen zurückhalten, kann der Käufer später Ansprüche geltend machen. Eine professionelle Immobilienbewertung in Rheinbach hilft zudem, den realistischen Verkehrswert zu ermitteln und Diskussionen beim Notar zu vermeiden.

Die rechtliche Haftung des Verkäufers endet nicht mit der Schlüsselübergabe. Nach deutschem Recht haftet der Verkäufer für Sachmängel, die er verschwiegen hat. Diese Haftung kann bis zu fünf Jahre bestehen. In unserer Praxis erleben wir immer wieder Streitfälle wegen verdeckter Mängel. Typische Beispiele sind Feuchtigkeit im Keller, Schimmel oder defekte Heizungen. Wenn Sie als Verkäufer von einem Mangel wussten und ihn nicht angegeben haben, haften Sie dafür. Der Käufer kann Nachbesserung, Minderung oder sogar Rücktritt verlangen. Unsere Erfahrung zeigt, dass eine vollständige Dokumentation schützt. Wir empfehlen, alle bekannten Mängel schriftlich aufzulisten. Auch kleinere Schäden sollten erwähnt werden. Das schafft Vertrauen und minimiert spätere Ansprüche. Besonders wichtig sind Protokolle von Modernisierungen und Reparaturen. Wenn Sie in den letzten zehn Jahren das Dach erneuert oder die Heizung getauscht haben, dokumentieren Sie das. Rechnungen und Garantien sollten Sie kopieren und dem Käufer übergeben. Bei etwa 80 Prozent unserer Verkäufe erstellen wir eine Objektmappe mit allen relevanten Unterlagen. Diese umfasst oft 50 bis 100 Seiten. Das klingt nach viel Aufwand, aber es zahlt sich aus. Käufer schätzen diese Transparenz enorm. Wenn Sie unsicher sind, welche Unterlagen wichtig sind, fragen Sie uns. Wir kennen die rechtlichen Anforderungen genau und helfen Ihnen, alle Pflichten zu erfüllen.