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Das Gebäudemodernisierungsgesetz bildet seit Ende Juli 2026 den neuen rechtlichen Rahmen für die Modernisierung und Wärmeversorgung von Gebäuden. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab und verfolgt einen stärker technologieoffenen Ansatz.
Im Mittelpunkt steht die Möglichkeit, die Heiztechnik stärker an den individuellen Voraussetzungen eines Gebäudes auszurichten. Damit wird nicht mehr eine einzelne Technologie zum Ausgangspunkt der Planung gemacht. Stattdessen können unterschiedliche technische Lösungen berücksichtigt werden.
Für Eigentümer bedeutet die Neuregelung insbesondere mehr Entscheidungsfreiheit. Gleichzeitig bleibt die Modernisierung von Gebäuden an gesetzliche Rahmenbedingungen gebunden. Die neue Technologieoffenheit sollte daher nicht mit einem vollständigen Wegfall energetischer Anforderungen gleichgesetzt werden.

Eine zentrale Änderung betrifft die bisherige Vorgabe, bei der Wärmeversorgung einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien einzusetzen. Diese einheitliche Vorgabe entfällt mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz.
Dadurch stehen Eigentümern verschiedene Möglichkeiten für die Wärmeversorgung offen. Dazu gehören beispielsweise Wärmepumpen, Fernwärme, hybride Heizsysteme und Biomasseheizungen. Auch Gas- und Ölheizungen können weiterhin eingebaut werden.
Für die Planung bedeutet das zunächst eine größere Auswahl. Dennoch sollte zwischen der grundsätzlichen Möglichkeit, eine bestimmte Heizungsart einzusetzen, und den langfristig geltenden Anforderungen unterschieden werden. Insbesondere bei fossilen Brennstoffen bestehen weiterhin Vorgaben, die bei einer langfristigen Betrachtung berücksichtigt werden müssen.

Die größere Auswahl bei der Heiztechnik macht die individuelle Betrachtung einer Immobilie besonders relevant. Nicht jedes Gebäude bringt dieselben Voraussetzungen für eine Modernisierung mit. Bauweise, Alter, energetischer Zustand, vorhandene Heizungsanlage und die örtliche Infrastruktur können die Entscheidung beeinflussen.
Auch die Frage, welche Wärmeversorgung langfristig am jeweiligen Standort zur Verfügung steht, kann eine Rolle spielen. Bei einem Gebäude in einem Gebiet mit geplanter oder bestehender Fernwärmeversorgung können andere Überlegungen sinnvoll sein als bei einer Immobilie ohne entsprechende Infrastruktur.
Für Eigentümer empfiehlt es sich deshalb, eine Modernisierung nicht ausschließlich aus der Perspektive des aktuellen Heizungstauschs zu betrachten. Auch die weitere Entwicklung des Gebäudes und der örtlichen Wärmeversorgung kann in die Planung einbezogen werden.

Dass Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können, bedeutet nicht, dass für diese Heizsysteme künftig keine weiteren Anforderungen bestehen. Das neue Regelwerk verbindet die größere Wahlfreiheit mit Vorgaben für die schrittweise Reduzierung von Treibhausgasemissionen.
Für Heizungsbrennstoffe ist vorgesehen, dass sie ab 2045 vollständig klimaneutral sein müssen. Zusätzlich sollen eine Grüngas- beziehungsweise Grünölquote und die sogenannte Biotreppe dazu beitragen, den Anteil klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise zu erhöhen.
Ab 2029 soll über die Biotreppe ein verbindlicher Bioanteil bei Gas oder Öl hinzukommen. Bei der ab 2028 vorgesehenen Grüngasquote sind zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht alle Einzelheiten festgelegt. Die konkreten Vorgaben sollen in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.
Wer heute über eine neue Heizungsanlage nachdenkt, sollte deshalb nicht nur die aktuelle Einbausituation betrachten. Auch die langfristigen Anforderungen an den jeweiligen Energieträger können für die Entscheidung relevant sein.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz betrifft auch vermietete Immobilien. Bei der Modernisierung einer Heizungsanlage spielen deshalb neben technischen Fragen auch die Auswirkungen auf das Mietverhältnis eine Rolle.
Das neue Regelwerk sieht einen Schutz von Mieterinnen und Mietern vor überhöhten Nebenkosten vor, die durch den Einbau einer unwirtschaftlichen Heizung entstehen können. Darüber hinaus wurde eine zusätzliche Härtefallregelung im Zusammenhang mit der Aufteilung von CO₂-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden aufgenommen.
Für Vermieter bedeutet das, dass die Entscheidung für eine Heizungsmodernisierung nicht isoliert betrachtet werden sollte. Neben der technischen Eignung sind auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen relevant. Welche konkreten Auswirkungen sich im Einzelfall ergeben, hängt von der jeweiligen Immobilie und dem konkreten Mietverhältnis ab.

Auch die Förderung für Gebäudesanierungen und den Heizungstausch wurde 2026 angepasst. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird grundsätzlich fortgeführt. Dabei wurden unter anderem einzelne Bonusregelungen und die förderfähigen Kosten verändert.
Für Eigentümer ist wichtig, dass Förderbedingungen nicht unabhängig vom jeweiligen Vorhaben betrachtet werden können. Voraussetzungen, Förderumfang und Antragsbedingungen können sich unterscheiden und weiterentwickeln.
Wer eine Modernisierung plant, sollte daher vor Beginn der Maßnahme prüfen, welche Förderbedingungen zum jeweiligen Zeitpunkt tatsächlich gelten. Eine Förderung sollte nicht allein anhand allgemeiner Angaben eingeplant werden, sondern immer anhand der konkreten Voraussetzungen des Vorhabens.

Die kommunale Wärmeplanung ist ein eigenständiger Regelungsbereich und darf nicht mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gleichgesetzt werden. Für Immobilieneigentümer kann sie bei langfristigen Entscheidungen über die Wärmeversorgung dennoch relevant sein.
Kommunen arbeiten an Wärmeplänen, aus denen sich unter anderem Perspektiven für die zukünftige Wärmeversorgung einzelner Gebiete ergeben können. Besteht beispielsweise die Möglichkeit eines späteren Anschlusses an ein Wärmenetz, kann diese Information bei der Planung einer Modernisierung berücksichtigt werden.
Wer eine Heizungsanlage erneuern möchte, sollte deshalb neben dem Gebäude selbst auch die Entwicklung der Wärmeversorgung am jeweiligen Standort betrachten. Gerade bei langfristigen Investitionen kann es sinnvoll sein, vorhandene und absehbare infrastrukturelle Möglichkeiten einzubeziehen.

Der energetische Zustand einer Immobilie ist für Eigentümer und Kaufinteressenten eine relevante Information. Dazu gehören unter anderem die vorhandene Heizungsanlage, der allgemeine Modernisierungszustand und die energetischen Eigenschaften des Gebäudes.
Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass eine bestimmte Heizungsart automatisch zu einer bestimmten Wertentwicklung führt. Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Die technische Ausstattung und der energetische Zustand können dabei Bestandteil der Gesamtbetrachtung sein.
Für Eigentümer kann es deshalb sinnvoll sein, Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar zu dokumentieren. Bei einer späteren Vermarktung können sachliche und vollständige Angaben zum Zustand und zur technischen Ausstattung einer Immobilie dabei helfen, interessierten Personen eine nachvollziehbare Grundlage für ihre eigene Bewertung zu geben.

Neben dem Gebäudemodernisierungsgesetz tritt Ende September 2026 eine weitere rechtliche Änderung in Kraft, die für Unternehmen mit Immobilienbezug interessant sein kann. Diese Regelungen sind nicht Bestandteil des GModG.
Ab dem 27. September 2026 gelten aufgrund der Umsetzung der europäischen EmpCo-Richtlinie strengere Vorgaben für bestimmte Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen in der geschäftlichen Kommunikation. Aussagen über ökologische Eigenschaften, Klimaneutralität oder Umweltvorteile müssen deshalb besonders sorgfältig formuliert und sachlich nachvollziehbar sein.
Das kann auch für die Immobilienvermarktung relevant sein. Wenn beispielsweise energetische Eigenschaften oder ökologische Vorteile einer Immobilie hervorgehoben werden, sollten entsprechende Angaben auf nachvollziehbaren Tatsachen beruhen und nicht über die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts hinausgehen.
Für Immobilienunternehmen bedeutet das vor allem: Umweltbezogene Aussagen sollten künftig noch bewusster geprüft werden. Das GModG und die neuen Regeln zur Umweltwerbung sind dabei als zwei eigenständige rechtliche Themen zu betrachten.

Für Eigentümer bietet das neue Gebäudemodernisierungsgesetz mehr Spielraum bei der Wahl einer Heiztechnik. Gleichzeitig bleibt eine sorgfältige Planung wichtig. Zunächst sollte der aktuelle Zustand des Gebäudes und der vorhandenen Heizungsanlage betrachtet werden. Auch die örtliche Wärmeversorgung und die kommunale Wärmeplanung können für langfristige Entscheidungen relevant sein.
Bei einer geplanten Modernisierung sollten außerdem die zu diesem Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Anforderungen und Förderbedingungen geprüft werden. Wer seine Immobilie später verkaufen möchte, kann darüber hinaus relevante Modernisierungen und energetische Eigenschaften nachvollziehbar dokumentieren.
Auch bei der Vermarktung sollte auf eine sachliche Kommunikation geachtet werden. Insbesondere bei Aussagen zu Umwelt, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind ab dem 27. September 2026 die neuen rechtlichen Anforderungen zu berücksichtigen.