Blog

In unserer Praxis erleben wir regelmäßig, wie Anleger sich von niedrigen Kaufpreisen blenden lassen. Sie kaufen in Randlagen mit schlechter Infrastruktur. Das rächt sich sofort. Die Vermietung dauert Monate. Die Mietrendite bleibt unter den Erwartungen. Nach unserer Erfahrung liegt die Leerstandsquote in unattraktiven Bonner Stadtteilen bei 8 bis 12 Prozent. In guten Lagen sind es unter 2 Prozent. Ein Beispiel aus unserer Vermittlungstätigkeit: Ein Investor kaufte eine Wohnung in einer Gegend mit schlechter Verkehrsanbindung. Der Kaufpreis lag 30 Prozent unter dem Bonner Durchschnitt. Doch die Wohnung stand 6 Monate leer. Die Kaltmiete musste um 15 Prozent gesenkt werden. Unterm Strich verlor er im ersten Jahr mehr als die eingesparte Kaufsumme. Wir beobachten auch: Schlechte Lagen verlieren überproportional an Wert. Bei Marktabschwüngen sinken die Preise dort zuerst. Der Wiederverkauf wird schwierig. Wenn Sie in eine Kapitalanlage investieren, prüfen Sie die Lage dreifach. Schauen Sie auf Nahverkehr, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Checken Sie die Bevölkerungsentwicklung der letzten 10 Jahre. Gibt es Zuzug oder Abwanderung? Wir empfehlen: Kaufen Sie nur in Lagen, wo Sie selbst wohnen würden. Wenn die Infrastruktur stimmt, stimmt langfristig auch die Rendite. Mehr Informationen zu unserer Expertise finden Sie auf Www.immobilien Schwarz Bonn.de.

Unsere Erfahrung zeigt: Die meisten Anleger rechnen nur mit Kaufpreis und Mieteinnahmen. Sie vergessen die Nebenkosten komplett. Das führt zu bösen Überraschungen. In Bonn fallen beim Kauf einer Kapitalanlage etwa 12 bis 15 Prozent Nebenkosten an. Das sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 36.000 bis 45.000 Euro zusätzlich. Doch damit nicht genug. Laufend entstehen weitere Kosten. Wir sehen in der Praxis: Hausgeld liegt in Bonn zwischen 2,80 und 4,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei 70 Quadratmetern sind das 200 bis 315 Euro im Monat. Dazu kommen Instandhaltungsrücklagen. Nach der Branchennorm sollten Sie jährlich 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises zurücklegen. Bei 300.000 Euro sind das 3.000 bis 6.000 Euro pro Jahr. Viele Anleger kalkulieren diese Posten nicht ein. Das Ergebnis: Die versprochene Rendite von 4 Prozent schrumpft auf 2 Prozent. In manchen Fällen wird der Cashflow sogar negativ. Wir haben Fälle erlebt, wo Anleger monatlich Geld zuschießen mussten. Dazu kommen unerwartete Sonderumlagen. Eine neue Heizung oder Fassadensanierung kostet schnell 15.000 bis 30.000 Euro pro Eigentümer. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, rechnen Sie alle Kosten durch. Erstellen Sie eine detaillierte Kalkulation über 10 Jahre. Planen Sie Puffer für Unvorhergesehenes ein. Nur so wissen Sie, ob sich die Investition wirklich lohnt.

Nach hunderten von Projekten wissen wir: Die gründliche Objektprüfung wird am häufigsten vernachlässigt. Käufer verlassen sich auf Exposés und Besichtigungen. Das reicht nicht. Wir erleben regelmäßig, wie versteckte Mängel erst nach dem Kauf auftauchen. Ein typisches Beispiel aus unserer Vermittlungstätigkeit: Ein Anleger kaufte eine Altbauwohnung. Das Exposé zeigte schöne Fotos. Bei der Besichtigung wirkte alles gepflegt. Drei Monate nach Kauf entdeckte der Mieter Schimmel hinter der Küche. Ursache war eine undichte Wasserleitung in der Wand. Die Sanierung kostete 18.000 Euro. Der Investor hatte keinen Sachverständigen beauftragt. In Bonn sehen wir bei Objekten ab Baujahr 1970 häufig Probleme mit Elektrik und Rohrleitungen. Bei Altbauten vor 1960 sind Feuchtigkeit und Statik kritisch. Wir empfehlen immer: Beauftragen Sie einen unabhängigen Gutachter. Das kostet 500 bis 800 Euro. Doch es spart oft fünfstellige Beträge. Der Gutachter prüft Bausubstanz, Dach, Fenster und Leitungen. Er schätzt anstehende Sanierungen ein. Achten Sie besonders auf den Energieausweis. Seit 2020 muss dieser bei Vermittlung vorliegen (§ 16 EnEV). Ein schlechter Energieausweis bedeutet hohe Heizkosten. Das senkt die Attraktivität für Mieter. Prüfen Sie auch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort stehen geplante Sanierungen und Sonderumlagen. Wenn größere Maßnahmen anstehen, kalkulieren Sie diese sofort ein. Unsere Empfehlung: Kaufen Sie nur, wenn Sie alle Risiken kennen. Transparenz schützt vor teuren Überraschungen.

In unserer langjährigen Marktkenntnis im Bonner Immobilienmarkt beobachten wir immer wieder: Käufer lassen sich von Emotionen leiten. Sie verlieben sich in eine Immobilie. Sie bieten über Wert. Bei einer Kapitalanlage ist das fatal. Hier zählen nur harte Zahlen. Wir haben Fälle gesehen, wo Anleger 15 bis 20 Prozent über dem Verkehrswert bezahlten. Das Ergebnis: Die Mietrendite wird negativ. Der Wiederverkauf wird schwierig. Ein konkretes Beispiel aus unserer Praxis: Ein Kunde wollte unbedingt eine Wohnung in Bonn-Poppelsdorf. Die Lage war gut. Doch der Verkäufer verlangte 4.800 Euro pro Quadratmeter. Der Marktpreis lag bei 4.200 Euro. Wir rieten ab. Der Kunde kaufte trotzdem. Heute, drei Jahre später, ist die Wohnung etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter wert. Er hat 42.000 Euro Wertverlust. Dazu kommt: Die Mietrendite liegt unter 3 Prozent. Das deckt kaum die Finanzierungskosten. Wir sehen auch: Viele Anleger vergleichen nicht genug. Sie schauen sich drei Objekte an und kaufen das erste. Das ist ein Fehler. In Bonn schwanken die Preise je nach Stadtteil erheblich. In Beuel zahlen Sie 3.500 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter. In Bad Godesberg sind es 4.500 bis 5.500 Euro. Prüfen Sie immer den Verkehrswert. Beauftragen Sie einen Gutachter oder nutzen Sie Vergleichsportale. Rechnen Sie die Mietrendite exakt durch. Wenn die Bruttomietrendite unter 3,5 Prozent liegt, wird es eng. Nach Abzug aller Kosten bleibt oft nichts übrig. Unsere klare Empfehlung: Kaufen Sie nur, wenn der Preis stimmt. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Der Markt bietet immer neue Chancen. Geduld zahlt sich aus.

Unsere Erfahrung aus der Begleitung von Kapitalanlegern zeigt: Fehlende Rücklagen sind ein massives Risiko. Viele Investoren planen nur die monatliche Rate. Sie denken nicht an Reparaturen. Das geht oft jahrelang gut. Dann kommt die Überraschung. Ein Wasserschaden, eine kaputte Heizung oder ein defektes Dach. Plötzlich werden 10.000 bis 30.000 Euro fällig. Wer keine Rücklagen hat, muss einen teuren Kredit aufnehmen. Die Zinsen fressen die Rendite auf Jahre. Wir haben einen Fall erlebt: Ein Anleger besaß eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Eigentümergemeinschaft beschloss eine Fassadensanierung. Sein Anteil: 22.000 Euro. Er hatte keine Rücklagen. Die Bank verlangte 6,5 Prozent Zinsen für einen Konsumkredit. Über 5 Jahre zahlte er 25.800 Euro zurück. Die Mehrkosten von 3.800 Euro hätte er sich sparen können. In Bonn empfehlen wir: Legen Sie mindestens 1,5 Prozent des Kaufpreises jährlich zurück. Bei 300.000 Euro sind das 4.500 Euro im Jahr. Das klingt viel. Doch es ist nötig. Nach unserer Beobachtung fallen in Wohnungen alle 10 bis 15 Jahre größere Reparaturen an. Neue Fenster kosten 8.000 bis 12.000 Euro. Ein neues Bad liegt bei 15.000 bis 20.000 Euro. Dazu kommen Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft. Wir raten auch: Bilden Sie eine separate Liquiditätsreserve. Halten Sie 10.000 bis 15.000 Euro auf einem Tagesgeldkonto bereit. So können Sie auf Notfälle reagieren. Ohne Rücklagen wird jede Reparatur zum finanziellen Stress. Wenn Sie langfristig erfolgreich sein wollen, planen Sie Rücklagen von Anfang an ein. Das ist ein Branchenstandard, den seriöse Anleger immer befolgen.

In unserer Praxis sehen wir immer wieder: Anleger verschenken tausende Euro, weil sie steuerliche Möglichkeiten nicht nutzen. Immobilien als Kapitalanlage bieten viele Steuervorteile. Doch die meisten kennen sie nicht. Ein häufiger Fehler: Die Abschreibung wird falsch angesetzt. Bei vermieteten Immobilien können Sie jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 6.000 Euro pro Jahr. Das senkt Ihre Steuerlast erheblich. Doch viele Anleger setzen nur das Gebäude an, nicht Grund und Boden. Oder sie vergessen Nebenkosten wie Notar und Makler. Diese können Sie ebenfalls über die Nutzungsdauer abschreiben. Wir haben Fälle erlebt, wo Anleger 15.000 bis 20.000 Euro Steuervorteil verschenkten. Ein weiterer Fehler: Werbungskosten werden nicht vollständig geltend gemacht. Sie können Zinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Fahrten zum Objekt absetzen. In Bonn sehen wir oft: Anleger vergessen Kleinigkeiten. Ein Besuch beim Objekt kostet 30 Cent pro Kilometer. Bei 10 Fahrten im Jahr sind das schnell 150 bis 200 Euro. Über 10 Jahre summiert sich das. Auch die Spekulationsfrist wird oft missachtet. Wenn Sie eine Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Das kann teuer werden. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro zahlen Sie je nach Steuersatz 15.000 bis 20.000 Euro. Unsere klare Empfehlung: Arbeiten Sie mit einem Steuerberater zusammen, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Das kostet 500 bis 1.000 Euro im Jahr. Doch es spart oft das Vielfache. Planen Sie Ihre Investition steuerlich durch, bevor Sie kaufen. Wenn Sie mehr über professionelle Begleitung erfahren möchten, besuchen Sie unsere Seite Immobilie Verkaufen. Dort zeigen wir, wie wir Sie beim Verkauf oder Kauf unterstützen.